一线城市：“非标商业”扎堆的本质是存量竞争与消费升级的必然产物

 

1.  市场高度饱和与同质化： 一线城市核心商圈早已被大型标准化购物中心覆盖，竞争白热化。消费者对千篇一律的“盒子Mall”产生审美疲劳，品牌重复率高。

2. 消费升级进入深水区： 一线城市消费者拥有更高的可支配收入、更成熟的消费观念和更国际化的视野。他们追求的不再仅仅是商品本身，而是独特的体验、情感连接、文化认同、社交属性以及个性化的生活方式。

3.  存量资产改造压力：大量老旧厂房、历史街区、非核心商圈物业等存量资产需要盘活。非标商业（如街区式商业、策展型零售、主题市集、文化园区改造）成为激活这些空间、赋予其新价值的关键手段。

4.  品牌差异化诉求强烈：新锐品牌、设计师品牌、生活方式品牌需要区别于主流购物中心的环境来讲述品牌故事，建立独特调性，吸引目标客群。非标空间提供了这种可能性。

5.  “扎堆”的原因：

成功案例示范效应：如上海的TX淮海、现所、上生·新所，北京的郎园Station、隆福寺，广州的永庆坊等成功项目证明了非标模式的可行性和吸引力。

资本与运营方探索新增长点：在标准化购物中心增长放缓后，寻求新的投资和运营蓝海。

城市更新政策的推动： 政府鼓励对存量空间进行创意改造和活化利用。

消费者对“新鲜感”的持续渴求：推动市场不断涌现新的非标项目以维持热度。

 

总结一线城市：非标商业是**市场极度成熟、竞争白热化、消费需求高度个性化**背景下的产物，是对标准化商业的有力补充和升级，本质是在“存量”中挖掘“增量”价值，满足深度消费升级的需求。

 

二、 二线城市：“争先打造”非标商业的核心驱动力是城市能级跃升与消费升级的初步爆发

 

1.  城市竞争与形象提升的需要： 二线城市（尤其是强二线、新一线）处于快速发展期，面临激烈的城市竞争（人才、投资、旅游）。打造具有话题性、独特性的非标商业项目，是**快速提升城市商业形象、彰显城市活力与品位、吸引年轻人和创意阶层**的重要手段。这被视为“标配”或“加分项”。

2.  消费升级的初步爆发： 二线城市居民收入持续增长，中产阶层扩大，消费观念正经历从“有”到“好”再到“独特”的转变。消费者渴望一线城市同款的“新潮”、“有趣”、“有文化感”的消费体验。非标商业满足了他们对“生活方式升级”和“身份认同”的初步需求。

3.  填补市场空白与差异化竞争：虽然二线城市也有大量购物中心，但真正高品质、有特色、强运营的非标项目相对稀缺。抢先打造成功的非标地标，能帮助开发商或区域在竞争中脱颖而出，避免陷入单纯的价格战或品牌争夺战。

4.  土地与空间资源相对丰富：相比于一线城市核心区寸土寸金，二线城市在近核心区、新兴区域或滨水区等拥有更多可供改造或新建特色商业的空间资源（如旧厂区、特色街区、滨水空间），开发成本和灵活性更高。

5.  “争先”的原因：

学习与模仿效应：看到一线城市非标商业的成功，急于引进类似模式。

政府积极引导：地方政府希望借力特色商业项目拉动区域发展、提升土地价值、打造城市名片，往往在招商、规划、政策上给予支持。

开发商寻求突破： 在标准化购物中心之外，寻找新的产品线和利润增长点。

抢占消费者心智： 在消费者对非标商业热情高涨的初期，率先打造标杆项目能迅速建立品牌认知度和忠诚度。

 

总结二线城市： 争先打造非标商业是**城市发展跃升期、消费升级初步爆发、市场竞争格局未定**背景下的主动策略。它承载了更多**城市营销、区域开发、抢占市场先机**的诉求，是满足新兴消费需求和提升城市综合竞争力的重要手段。

 

 三、 核心差异与潜在问题

 

1.  核心驱动力不同：

一线：内生性需求驱动（深度消费升级、存量竞争倒逼）。

二线：外部对标与竞争驱动**（学习一线、城市间竞争） + 初步内生需求驱动（消费升级萌芽）。

2.  发展阶段与成熟度：

一线：非标商业已进入相对成熟和细分的阶段，更注重内容深度、运营精细度和文化独特性，开始探索可持续性和社区融合。

二线： 更多处于学习、模仿和初步探索阶段，项目良莠不齐，可能更注重形式、规模和话题性，在内容深度、品牌独特性、长期运营能力上可能存在差距。

3.  面临的挑战：

一线：持续创新压力大（避免同质化）、运营成本高企、如何平衡商业性与文化/社区属性、可持续盈利模式探索。

二线：潜在风险更大：

盲目复制，水土不服：简单照搬一线模式，忽视本地消费习惯、文化土壤和市场容量。

重开发轻运营：过于注重硬件打造和招商开业，忽视持续的内容更新、精细化运营和消费者关系维护，导致昙花一现。

过度依赖“网红”效应：追求短期流量，忽视项目长期价值和核心客群的培育。

市场容量与消费力支撑不足：部分二线城市可能尚未形成足够大的、愿意持续为高溢价非标体验买单的稳定客群。

人才短板： 缺乏具备非标商业策划、招商、运营经验的专业人才。

 四、 未来趋势与展望

 

1.  融合与进化：无论是几线城市，成功的商业项目将越来越难以用简单的“标”或“非标”定义。**“标准化中的非标元素”和“非标中的标准化效率”将相互融合。主题化、场景化、强内容运营将成为标配。

2. 在地文化成为核心：真正能长久生存的非标商业，其灵魂一定是**根植于本地文，而非空中楼阁式的舶来品。挖掘和活化在地文化是二线城市项目避免同质化、建立独特优势的关键。

3.  运营能力决胜： 非标商业的本质是“内容”和“体验”的持续运营。长期投入、专业团队、灵活机制、社群构建能力将决定项目成败。二线城市尤其需要补上运营这一课。

4.  科技赋能体验：AR/VR、元宇宙元素、数字化互动等将更深入地融入非标空间，创造虚实结合的新奇体验。

5.  社区化与微度假： 非标商业将更强调成为周边社区的“第三空间”或城市微度假目的地，增强粘性。

6.  可持续发展：环保理念、绿色建筑、循环经济模式将在非标商业中得到更多体现。

 

一线城市的非标商业“扎堆”是市场高度成熟后**精细化、个性化、文化性**发展的必然结果；二线城市的“争先打造”则是其**发展跃升期寻求突破、提升能级、满足新兴消费需求**的主动战略。两者虽都冠以“非标”，但背后的逻辑、所处的阶段和面临的挑战有显著不同。

 

对于二线城市而言，在积极拥抱非标商业浪潮时，切忌盲目跟风复制。必须深刻理解本地市场、消费者和文化根基，将“非标”形式与“在地”灵魂深度结合**，并把长期、专业的运营能力建设放在首位。只有这样，才能避免泡沫，打造出真正有生命力、能持续为城市和消费者创造价值的成功项目。非标商业的成功，最终考验的是对“人”的理解和对“场”的持续创造力。